A Reforma Tributária já começou e, aos poucos, passa a impactar a forma como o mercado imobiliário opera no Brasil.
Para trazer mais clareza sobre esse cenário, convidamos Moira Toledo, nossa diretora de riscos e governança, para compartilhar a sua visão sobre o tema. Com uma atuação direta em análise de riscos e acompanhamento de mudanças regulatórias, Moira acompanha de perto os desdobramentos da Reforma e seus efeitos no mercado.
No caso da locação, essa mudança altera a lógica da cobrança, a precificação do aluguel , principalmente, como ele passa a ser entendido por proprietários e inquilinos.
Mais do que um tema técnico, estamos falando de uma transformação que chega ao dia a dia das pessoas.
O que é a Reforma Tributária do Consumo na prática
A proposta da Reforma Tributária do Consumo é simplificar o sistema atual, substituindo diversos tributos por um modelo mais padronizado. Um Iva, isto é um imposto sobre valor agregado, dual. Na prática, isso significa a criação de dois novos impostos: CBS (federal) e IBS (estadual e municipal), em substituição do Pis e Cofins (federais), ICMS e ISS (estaduais e Municipais). Mas tudo ao seu tempo!
Esses tributos passam a incidir sobre o consumo, dando transparência sobre o seu valor, com o objetivo de evitar a cobrança de imposto sobre imposto ao longo da cadeia, isto é, dos resíduos - o que hoje acontece.
No mercado imobiliário, embora o contrato de locação não esteja submetido ao regime do Código de Defesa do Consumidor (não sendo propriamente consumo), passa a fazer parte desse novo sistema tributário, mas com um ponto importante: existe um regime específico para o setor, justamente por suas particularidades.
A principal mudança: o imposto deixa de ser invisível
Se hoje o imposto está embutido no valor do aluguel, com a Reforma ele passa a ser destacado. Isso muda a percepção do preço.
Este ano, a alíquota é experimental para calibrar o sistema. Na prática, ficando assim:
- Aluguel: R$ 10.000
- Nota fiscal: R$ 10.000 + R$ 100 (1% de CBS/IBS)
- Locador recolhe: 3,65% sobre os R$ 10.000
- Crédito do locatário: a empresa locatária (se for contribuinte do IVA) abate R$ 100 do imposto sobre vendas
- Custo efetivo: mantém nos R$10.000 com imposto neutro
Esse modelo traz mais transparência. Mas, ao mesmo tempo, pode gerar a sensação de aumento, mesmo quando, em muitos casos, o impacto real não é tão direto.
“A Reforma muda a forma como o imposto aparece e isso, naturalmente, muda a forma como o cliente percebe o valor. O nosso papel é ajudar a traduzir essa mudança com clareza, para que ela não seja interpretada de forma distorcida.”, afirma Moira Toledo.
Mas se observa que a incidência na locação ainda não está completamente regulamentada, de sorte que ainda não está vigente a obrigação de emissão de Nota Fiscal ou de destaque do imposto para locadores. Quando isso acontecer, os clientes da Lello serão prontamente comunicados.
O impacto não é igual para todos
Um dos pontos mais importantes é entender que o efeito da reforma varia conforme o perfil do cliente. Para pessoas físicas, o impacto pode ser mais direto, já que o imposto passa a ser visível no valor total.
Já para as empresas, existe a possibilidade de compensar esse imposto por meio de créditos tributários. Isso significa que, mesmo com um valor maior na nota, o custo efetivo pode se manter bem próximo ao original.
Moira ainda explica: “A análise precisa ser feita caso a caso. Dependendo da estrutura da operação, o impacto pode ser diferente do que aparece no primeiro olhar. É por isso que a informação precisa ser bem contextualizada.”
Contratos ganham ainda mais importância
Com a nova lógica, os contratos passam a ter um papel ainda mais estratégico. Agora, será necessário deixar claro:
- Qual é o valor do aluguel
- Como o imposto será aplicado
- Como possíveis ajustes serão feitos ao longo do tempo
Essa mudança exige mais organização e alinhamento entre as partes, principalmente em contratos de longo prazo.
A transição será gradual
Outro ponto importante é que a reforma não acontece de uma vez. Existe um período de transição que se estende até 2032, permitindo que o mercado se adapte aos poucos.
2026: fase de teste, com alíquotas iniciais
2027: início da CBS e extinção de PIS/Cofins
2029 a 2032: transição completa para o novo modelo
2033: novo modelo em sua plenitude
Nos primeiros anos, as alíquotas serão menores e os sistemas ainda estarão em ajuste. Ao longo do tempo, o novo modelo será implementado de forma completa.
“Estamos diante de uma mudança estrutural que exige adaptação. O período de transição foi pensado exatamente para isso: permitir ajustes, aprendizado e evolução com mais segurança.”, pontua Moira.
O papel do mercado e o nosso
Em um cenário como esse, o papel das empresas do setor se fortalece. Não apenas como intermediadoras, mas como agentes de orientação.
Traduzir um tema técnico em algo claro, explicar impactos reais e apoiar decisões passa a ser parte essencial da experiência do cliente.
Moira Toledo expõe que “quando o cenário muda, a confiança se constrói na forma como orientamos. O especialista faz a diferença. Mais do que explicar a regra, é preciso ajudar o cliente a entender o que isso significa para ele.”
A Reforma Tributária não muda apenas impostos. Ela muda a forma de olhar para o aluguel. Mais transparência traz mais responsabilidade e também mais oportunidade para quem está preparado.
E, nesse processo, informação clara deixa de ser diferencial. Ela passa a ser essencial.
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